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개요
우리나라에는 전세 제도가 있어, 전세 보증금을 임대인에게 주고 임대인과 임차인간의 세부적인 계약 내용을 담은 임대차 계약서를 작성한 후 2년 동안 임대인 소유의 집에서 살 수 있습니다. 그리고 계약이 종료되면 임대인은 임차인으로부터 집을 원상복구 받고 보증금을 임차인에게 반환하게 되는데요. 요즘은 이를 이행하지 않고 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 많아지고 있습니다. 이럴 때 임차인은 여러 가지 방법을 사용하여 전세보증금을 돌려받아야 하는데요. 오늘은 그 여러 가지 방법들 중 하나인 전세보증금 반환소송 과정에 관한 이야기를 다루어보고자 합니다.
1. 계약 해지 통보
일단 전세보증금 반환소송을 진행하기에 앞서 우리는 반드시 임대인에게 계약의 해지를 통보하여야 합니다. 그 이유는 전세보증금 반환 소송을 하는 이유는 전세금을 계약 만료시점 이후에도 돌려받지 못했을 경우 진행하는 법적 절차이기 때문입니다. 그렇다면 임대차 계약의 해지 통보는 계약 만료일 몇 개월 전까지 해야 할까요? 최소 2개월 전까지는 임대인에게 통보가 되어야 합니다. 이렇게 하지 않게 되면 동일 조건으로 다시 계약을 갱신한다는 의미로 볼 수 있기 때문입니다. 이를 쉽게 말하면 묵시적 갱신이라고 할 수 있겠죠. (묵시적 갱신은 임차인이 원하는 시점에 언제든지 계약의 해지를 통보할 수 있습니다. 다만 그 해지의 효력은 계약 해지 통보 시점으로부터 3개월 이후부터 발생하게 됩니다.)
2. 내용증명 발송
계약 해지를 통보했음에도 불구하고 임대인이 그 통보 내용을 확인하지 않거나, 혹은 임대인과의 연락이 닿지 않는 경우에는 내용증명을 발송해야 합니다. 이는 전세보증금 반환 소송 진행시 임차인은 임대인에게 계약 해지에 관한 내용을 분명히 통보했다는 증거가 되기 때문입니다. 내용증명 자체로 법적 효력이 있는 것은 아닙니다만 추후 소중한 법적 근거 자료가 될 것입니다. 내용증명서의 기재 형식에는 특별한 규정은 없습니다. 그러나 내용을 작성할 때에는 육하원칙에 맞추어 상대방에게 전달하고자 하는 내용을 빠짐없이 세부적으로 작성해야 합니다. 내용증명서는 가까운 우체국에서 내용증명 우편이라는 사실을 알리며 창구에 제출하면 직인을 찍은 후 상대방에게 보내게 됩니다. 이때 중요한 한 가지는 내용증명서는 총 3통을 작성하여 1통은 상대방에게 보내고, 1통은 자신이 보관, 나머지 1통은 우체국에서 보관하게 됩니다. 만약 내용증명을 상대방이 받았다면 관련 내용을 꼼꼼히 확인해 관련 내용이 부당하다거나 틀린 부분이 있다고 생각하면 그 내용을 기재해 우편으로 발송해야 합니다. 그러나 받고도 그대로 방치하게 되면 내용증명 발송한 사람의 주장을 그대로 받아들이게 되어 소송에서 불리하게 작용할 수 있기 때문에 신중히 대처하게 됩니다. 하지만 내용증명이 반송되는 경우가 있는데요. 계약서상 집주인의 주소가 현재 집주소와 다르거나, 혹은 당사자가 계속 이를 수령하지 않기 위해 해당 장소를 피해다니는 경우 반송될 수 있습니다. 이럴 때는 반송처리된 내용증명서를 갖고 가까운 주민센터에 가면 상대방의 주민등록 초본 열람이 가능합니다. 해당 초본에 기재돼 있는 주소로 다시 한번 더 내용증명을 발송하면 됩니다.
3. 지급명령
만약 위와같은 절차를 진행했음에도 임대인으로부터 전세보증금을 받지 못한다면 전세금 지급명령을 신청할 수 있습니다. 지급명령은 소송 없이 문제를 해결하기 위한 마지막 관문이라고 생각하면 되는데요. 법원에 전세계약 해지 및 증빙자료를 법원에 제출하면 법원에서 임대인에게 지급명령이 전달되고, 14일 이내에 이의제기가 없을 경우 1심 판결 선고와 동일한 지급명령 확정문을 받을 수 있습니다. 소송보다 더욱 빠르고, 저렴한 금액으로 일이 해결될 수 있죠. 그러나 지급명령이 도달했음에도 정말 돈이 없다면서 보증금을 돌려주지 않는 임대인도 있습니다.
4. 전세보증금 반환소송
임대차 계약일이 종료된 이후 여러 가지 방법을 통해 임대인에게 전세보증금 반환에 관한 독촉을 하였음에도 전혀 상황이 진전되지 않을 경우 마지막으로 전세보증금 반환 청구 소송을 진행하게 됩니다. 전세보증금 반환소송을 하는 이유는 확정판결을 통해 해당 주택의 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있기 때문입니다. 가장 최후의 방법이라고 할 수 있죠. 임차인은 보증금반환청구의 소장을 법원에 제출하게 됩니다. 그렇게 되면 변론 기일을 정해 판결하게 됩니다. 전세보증금 반환 청구 소송에 관한 확정 판결문이 나오게 되면 임차인은 강제 경매를 신청할 수 있습니다. 이때, 주택 매매가가 임차인의 전세금보다 낮은 깡통전세의 경우와, 낙찰가가 그보다 낮을 경우에는 우선 변제권 1순위가 본인에게 있다고 하여도 이미 손해를 본 것일 수 있습니다만, 그럼에도 불구하고 그 가격만이라도 받아낼 수 있다면 감사한 것이겠죠.
결론
분명 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 방어하는 방법이 존재하기는 합니다. 그러나, 이 모든 어렵고 귀찮은 과정을 당연히 돌려받아야 할 내 보증금을 받지 못해 스스로 직접 공부해 보고 찾아야 한다는 점에서 여간 어려운 일이 아니라고 생각합니다. 위의 모든 과정들을 필자 역시 겪고 있습니다. 이러한 일이 나에게 발생할 것이라고는 꿈에도 몰랐죠. 이를 통해 배우는 것도 많지만 마음의 상처와 고통은 이루 말할 수 없을 정도입니다. 비록 저의 고통은 현재 진행형이지만 앞으로 전세 사기를 근절하는 그날까지 모두가 힘내고 주눅 들지 않았으면 좋겠습니다.