전셋집 구할 때 주의사항 4가지 등기부등본, 전세가율, 근저당, 임차권 등기설정 확인!

전셋집 구할때 주의사항

사회 초년생이 전셋집을 스스로 구하기란 여간 어려운 일이 아닙니다. 저 또한 적은 보증금으로 월세방을 얻어 오랜 시간 살아오다가 문득 전세대출 금리가 월세보다 저렴하다는 것을 알게 되어 과감하게 은행 대출을 알아보고 가진돈과 합해 전세금을 마련하고는 했는데요. 그렇다고 큰 목돈을 제대로 알아보지도 않고 전세금으로 사용하면 안 되겠죠? 오늘은 바로 전셋집을 구할 때 우리가 반드시 주의해야 할 4가지에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다.

등기부등본을 꼭 확인하기

주거목적으로 사용승인을 받은 주택은 반드시 소유자 명의로 등기부 등본이 존재합니다. 등기부란 주택의 현재 상태를 그대로 나타내주는 아주 중요한 척도라고 할 수 있습니다. 등기부등본에는 내가 확인하고자 하는 주택의 면적, 사용 승인일, 갑구(소유자 관련 정보), 을구(근저당, 임차권 설정 등에 관한 정보) 등 아주 중요한 정보들이 담겨있죠. 하지만 이러한 부분을 처음에는 알기 쉽지 않습니다. 어느 정도까지 알고 있어야 되는 것인지, 부동산에서 체크는 해주겠지만 이 부분에 대해서 내가 어떤 것을 더 잘 알고 있어야 하는 것인지조차 감이 안 잡히게 마련이죠. 등기부등본에서 확인해야 할 가장 중요한 사항은 바로 실 소유자가 누구인지, 근저당 설정(임대인이 해당 주택 매매 시 은행으로부터 빌린 돈)은 얼마나 되어 있는지, 을구에 임차권 등기설정이 혹시 되어있지는 않은지 등등이 아주 중요합니다. 그렇다면 왜 그것을 아는 게 중요한지, 임대인이나 부동산에서 혹시나 이런 부분을 추가로 질문하게 되면 싫어하지는 않을지 아직 감이 안 잡힐 수 있습니다. 관련 내용을 계속해서 말씀드리겠습니다.

전세가율 확인하기

집을 구할 때는 보통 부동산에서 인터넷 사이트에 올린 정보를 토대로 해당 부동산으로 전화 문의를 하거나, 아니면 직장과 가까운 위치에 내가 살고자 하는 지역 주변의 부동산을 직접 찾아가서 대면 문의를 하게 되는데요. 이때 전세가는 내가 정하는 것이 아닌 이미 정해져 있는 상태로 그 가격을 확인하고 문의요청을 하게 됩니다. 전세가율은 해당 주택의 매매가 대비 전세가가 몇 퍼센트 정도를 형성하고 있는지를 의미하는데요. (주택 매매가는 KB부동산 시세로 확인할 수 있습니다. 오피스텔의 경우 국세청 홈텍스에서 확인 가능합니다.) 이때 매매가 대비 전세가율이 만약 80~90% 이상이라면 심각하게 고민해 보시는 게 좋습니다. 예를 들어 해당 주택의 KB부동산 시세가 3억이고, 전세가가 2억 4천 이상이라면 한번 더 생각해 보시는 것이 좋다는 것입니다. 그 이유는 만약 전세계약 2년이 지난 후 임대인께서 보증금을 못 돌려준다고 하게 되면 돈을 돌려받기 위해 최후에는 해당 주택을 경매로 넘겨 강제집행하게 될 수 있는데요. 여러분들도 아시다시피 경매 물건은 기존 매매가 대비 훨씬 저렴하게 거래가 되기 때문에 3억짜리가 2억에 팔리는 등 내 전세보증금보다 적게 거래가 될 수 있습니다. 따라서 처음부터 전세가율이 낮은 곳을 잘 선택해야 최후의 상황에서도 내 돈을 온전히 지킬 확률이 높아집니다.

근저당 확인하기

등기부등본에는 해당 주택의 소유자가 은행에서 어느 정도 돈을 빌려 주택을 매매했는지에 대한 정보가 나와있습니다. 그것을 근저당이라고 하는데요. 만약 근저당권 설정이 너무 많이 잡혀있으면 앞서 말씀드렸던 최악의 상황에 돈을 돌려받을 수 있는 우선순위가 본인보다 채권자인 은행이 더 앞서게 됩니다. 따라서 내가 전세가율을 확인했고, 매매가 대비 전세가율이 낮다고 해도, 근저당권 설정이 너무 크게 잡혀있으면 경매 진행 이후에도 내 돈을 온전히 지키지 못하게 될 수 있다는 것입니다. 따라서 가장 좋은 것은 근저당 설정이 되어 있지 않은 깨끗한 등기부등본의 주택을 선택하는 것이고 그것이 그나마 내 돈 보호를 위협하는 여럿 방해요소들 중 하나를 제거할 수 있는 길입니다.

임차권 등기설정 여부 확인하기

등기부등본 을구에 임차권 등기설정이 되어있는지를 반드시 확인해야 합니다. 이것이 무엇이냐면, 전에 살던 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해서 관할 법원에 '나는 아직 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했습니다.'라는 사실을 등기부등본에 표시하는 것인데요. 보통은 부동산 중개인이 위험한 물건에 대하여 다음 세입자에게 이러한 물건은 소개해주지 않는 것이 바람직하지만, 간혹 소개해주어 계약 만료 시에 또 다른 문제가 발생할 수 있기 때문에 무엇이든지 내가 직접 알고 철저히 확인해 계약 여부를 결정하는 것이 중요합니다. 임대인의 경우 임차권 등기설정이 한번 되면 등기부에 계속 남기 때문에 보통 세입자가 이러한 액션을 취할 때 보증금을 어떻게 해서든 돌려줄 테니 취소해 달라고 요청하는 경우가 많습니다. 새로운 전셋집을 구할 때 임대인의 성향을 파악하고 원활한 소통을 이어나가는 것이 굉장히 중요하기 때문에 계약을 성사시키기 전에 꼭 확인해봐야 할 사항이 되겠습니다.

이렇게 전세계약시 우리가 주의해야 할 몇 가지 사항에 대해 살펴보았습니다. 위의 내용들은 마치 모든 임대인을 부정적인 인식으로만 바라보게 만들까 봐 걱정이 됩니다. 대부분의 임대인 분들은 본인 소유의 집을 세입자가 살 수 있도록 일정 보증금을 받고 거주공간을 제공한다는 점에서 좋은 마음으로 관계를 유지하길 원할 것이기 때문입니다. 그러나 사실 돈 앞에 그 누구도 믿을 수 없는 것이 사실이고, 돈 없고 어려운 세입자를 상대로 작정하고 계획적으로 사기 치는 사기꾼들이 판을 치고 있기 때문에 힘들더라도 반드시 모든 사항을 스스로 꼼꼼히 확인해야 합니다. 여러분들도 두려워하지 마시고, 위의 내용들 꼭 숙지하셔서 혹여나 나중에 벌어질 수 있는 불상사들을 미연에 방지하시기 바랍니다.