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최근 들어 신혼부부의 내 집마련을 위한 특례보금자리론, 내 집마련 디딤돌 등 정부 지원 정책이 나오고 있어 부동산 매매에 관심이 많아진 것 같습니다. 이 글을 보시는 여러분들도 이참에 세입자로서 계약 만료 때에 맞춰 수시로 이사 다니는 것보다 내 집에서 오랫동안 안정적으로 거주하고자 주택매매를 준비 중이신 분들이 많이 계실 텐데요. 그래서 오늘은 2023년 부동산 매매 시 취득세 아끼기 위한 방법, 취득세율, 그리고 매매 절차 대해 알려드리도록 하겠습니다.
취득세 아끼기 위한 방법
2022년 6월 21일 행정안전부 보도자료에 따르면 주택가격, 연소득 제한 없이 생애 첫 주택 구입 시 취득세를 감면해 준다고 합니다. 주택 매매 시에 가장 비용이 많이 드는 취득세를 감면해 준다니 더할 나위 없이 좋은 소식인데요. 그렇다면 해당 제도의 조건은 무엇인지 살펴보겠습니다. 먼저 기존의 이 생애최초 주택 취득세 감면제도를 살펴보겠습니다. 기존 제도에서는 부부합산 연 소득 7천만 원 이하, 수도권의 경우 4억, 비수도권의 경우 3억 이하 주택 구입하는 경우여야 했습니다. 여기서 만약 1.5억 이하 주택 구입 시에는 취득세 전액 면제이며, 그 이상일 경우에는 50%를 감면해 줬었는데요. 2023년 2월 27일 국회 본회의에서 의결된 '지방세특례제한법 개정안에 따르면 생애 첫 주택 구매자 실거래가 12억 원 이하 주택 매매 시 소득기준 관련 없이 200만 원 범위에서 취득세를 2025년까지 감면해 준다는 내용이 포함돼 있습니다. 기존처럼 전액 면제는 없지만 최대 감면액 한도는 200만 원으로 만약 실거래가 3억 주택을 매매한다면 3억 x 1% x 50%로 150만 원이 될 것이고, 4억 이상의 집이라면 4억 x 1% x 50%로 200만 원을 지원해 준다는 이야기입니다. 4억 ~ 12억까지는 200만 원 고정이라고 이해하시면 되겠습니다. 이렇게 200만 원으로 취득세 감면 지원을 제한하는 이유는 지방재정의 부담을 완화하고자 취한 조치사항이라고 합니다. 현재 지방세특례제한법 개정안이 공포된 것은 아니지만, 시행이 되게 되면 2022년 6월 21일 이후 취득하는 주택에 대해서도 소급적용한다고 하니 안심하셔도 될 것 같습니다.
부동산 매매 시 취득세율
대한민국 국민은 누구나 납세의 의무를 집니다. 자산으로 잡히는 물건을 내 소유로 등록, 보유, 그리고 양도하게 되면 그 상황에 따른 세금을 납부해야 하는데요. 오늘은 특히 아파트를 매수할 때 내야 하는 취득세에 대해서 알려드리겠습니다. 이것은 재산에 대한 취득 행위 및 등기에 대해 부과하는 지방세입니다. 아파트 매수 시 보통 잔금일에 소유권 이전등기를 위해 반드시 취득세를 납부해야 하는데요. 아파트의 전용면적이 85m²이하일 때, 매매가가 6억 이하일 경우 실제 거래가액의 1% + 지방교육세 0.1%로 총 1.1%가 취득세입니다. 매매가가 6억 초과 ~ 9억 이하일 경우 100만 원 구간별 0.01%씩 취득세율이 세부적으로 증가하는데요. 지방교육세는 이 구간에서 0.2%로 고정입니다. 예를 들어 매매가가 6억 100만 원이라면 6억까지의 취득세율 1% + 0.01%가 더해져 최종 취득세는 1.01%가 되는 것이고, 지방교육세는 0.2%로 세액 합계액은 1.21%가 되는 것이죠. 매매가가 9억을 초과하게 되면 취득세 3%, 지방교육세 0.3%로 고정되어 더 이상 높아지지 않습니다. 가장 편한 계산 방식은 부동산 취득세 계산기를 활용하시면 간단하게 해결 가능합니다. 그렇다면 아파트의 전용면적이 85m² 이상일 때는 어떤 게 달라질까요? 바로 85m²이하일 때의 취득세 계산법에 농어촌특별세 0.2%를 더해야 합니다. 예를 들어 전용면적 85m² 초과, 매매가 6억짜리 아파트 매수한다고 가정했을 때 취득세 600만 원(세율 1%), 지방교육세 60만 원(세율 0.1%), 농어촌특별세 120만 원(세율 0.2%)을 다 합친 780만 원이 됩니다. 85m²이하이면 이 농어촌 특별세 120만 원을 내지 않습니다.
매매절차
아파트를 구입하기 위해서 가장 먼저 해야 할 것은 살고자 하는 지역을 선정하는 것입니다. 그 후 부동산 시세를 조회해야겠죠. 또한 내 자금 여력을 확인한 후 부동산 면적과 실거래가를 다양한 앱을 활용해 추출합니다. 저의 경우 네이버 부동산을 많이 활용했습니다. 설정을 완료했다면 조건에 맞는 물건들을 온라인상에서 확인해 마음에 드는 주택의 리스트를 작성합니다. 그 이후부터는 발품 싸움입니다. 해당 물건을 업로드한 부동산이나, 관련 주택 주변의 부동산을 사전 연락 후 찾아가 최대한 많은 주택을 돌아다녀보는 것이 좋습니다. 원하는 주택을 결정하게 됐으면 매매가를 매도인과 최대한 협상한 후 계약금을 걸어둬야 합니다. 여기서 가계약금을 먼저 걸게 되는데 그 금액은 보통 500만 원에서 1000만 원 정도로 매도인에게 송금하게 되고 그 후부터는 가계약이라도 계약이 성립된 것입니다. 부동산에서는 매도인과 매수인에게 계약에 관한 사항과 특약사항을 동일하게 문자메시지로 발송해 줍니다. 그다음 매매계약일을 설정한 후 본 계약을 하게 되는데, 이때 매매가의 10%인 계약금이 준비돼있어야 합니다. 여기서 가장 중요한 것은 계좌이체 한도를 반드시 미리 상향시켜 놓으셔야 합니다. 매도인과 매수인이 부동산 중개인을 통해 매매계약서를 작성하면서 각종 특약사항과 잔금일, 부동산 등기부등본 갑구에 기재된 소유자와 매매계약서상 매도인의 인적사항이 일치하는지 확인한 후 이상이 없으면 도장 또는 서명 후 계약금 10%(가계약시 송금했던 금액 제외)를 송금하면 비로소 매매계약이 체결됩니다. 만약 계약을 매도인이 취소하게 되면 계약금의 배액을 매수인에게 배상해야 하며, 매수인이 취소하게 될 경우 계약금을 돌려받지 못합니다. 그 이후부터는 은행에서의 대출을 알아봐야 합니다. 이때, 은행에서는 한 달 이내에 발급된 서류만을 취급하므로, 잔금일 기준 너무 일찍 서류를 발급받아 방문하시게 되면 다시 모든 서류를 다 발급받아야 하는 번거로움이 있을 수 있으니 사전에 해당 은행 직원과 상담을 받아보시기 바랍니다. 잔금일에는 셀프 등기도 가능하지만 수수료를 내면 법무사를 통한 간편한 업무처리(법무사 수수료 확인)도 가능합니다. 소유권 이전을 위해 매수인은 매도인으로부터 필요한 서류를 받게 됩니다. 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록 등본, 매매계약서 원본과 사본 1통씩, 양도신고확인서 1통, 매수인은 주민등록등본 3통, 검인계약서 2통, 등록세 영수필 확인서, 통지서 각 1통, 제1종 국민주택채권매입필증 1통, 토지대장 1통, 건축물관리대장 1통을 준비해야 합니다. 법무사는 관련 서류들로 매매절차를 밟게 됩니다. (첫째, 매매계약서로 관할 시군구청에서 검인받기. 둘째, 검인계약서에 인지 첨부. 셋째, 등록세 납부, 영수필확인서와 통지서 수령. 넷째, 1종 국민주택채권 매입. 다섯째, 등기신청서 작성 및 신청(검인계약서 첨부). 여섯째, 등기권리증 수령 및 등기부등본 확인.) 그리고 매수인의 잔금으로 해당 주택에 설정된 매도인의 근저당을 말소한 후 나머지 자투리 금액을 가지고 부동산으로 갑니다. 모든 잔금이 완료되면 키를 받고 그 이후부터 입주가 가능해집니다.